20代、30代であれば35年ローンで2000万円の不動産を二つ買いましょう。
条件は、新宿区、駅徒歩5分以内、築20年以内で実質利回り4.5%。(4.5%あると良い)
上記の物件が買えた場合にどうなるか考えてみましょう。
購入時
(1)購入代金
・物件：2000万円
・諸経費:50万円
・取得税：10万円
(2)調達
自己資金：10万円
ローン：2050万円(金利1.7%、35年ローン)
運用時
収入：90万円(利回り4.5%)
ローン返済：75万円
固都税：5万円
手残り：10万円
(利回りが4%だと手残り0円、3%台だとマイナスです。)
単純に35年間で350万円の収入だが、
この中で震災、滞納、事件以外の現実的なリスクとして下記に備える必要がある。
・利回りの劣化
・空室時の手出し
・設備の修繕
利回りの劣化で手残りが半分になるとすると175万円。
3年に1回、1カ月空室になるとすると空室期間12カ月で110万円(表面利回り5.5%)で残り65万円。
65万円が設備の修繕にかけるお金です。
上の条件で回れば35年後に借金2000万円完済できます。
同等の物件ももう一つ買って4000万円の借金をします。
30才で購入すれば65才で借金返済が終わります。
物件価格も新宿区、駅5分いない、築50年ぐらいであれば2000万円ぐらいはあるでしょう。
というストーリです。
さらにメリットはたくさんあります。
・上記条件の場合、繰り上げ返済すれば1.7%で利益が増える
・節税効果が見込める
・ローンが保険の役割をするので保険料を見直せる。
リスクもありますが手出し20万円で2000万円作ることができる可能性がある投資です。
なんでみんなやらないのかな？？
ちなみに、相場感覚や何がいい物件かわからないで営業と付き合うと、
カモ物件をつかまされますのでしっかり勉強しましょう。
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