フィリピン不動産を購入した不動産の一つが引き渡された結果

日本にいて、日本に住んで、日本語を話して、日本で働き、日本にしか資産がないことがリスクと考えて海外の不動産を探していました。
フィリピンは2014年に購入して以来、なかなか購入できてないうちに価格が上昇、なんと都市部は2014年の2～5倍になりました。

高くなってしまいましたが、同じ後悔をまたしたくない！

というのがあり、2019年フィリピンに飛んで物件を2つ購入しました。
そのうちの1つが引き渡されたため現地に行ってきました！

購入した物件の経緯
物件完成後の運用
1. 物件を売却する場合
2. 物件を保持する場合
  1. 自己所有
  2. 賃貸
賃料＆利回り
現地調査の結果
1. 現地調査の結果

購入した物件の経緯

2019年に1,100万円(平米単価18万ペソ)でフィリピンの首都マニラに物件を買いました。
2020年12月に支払いを完了したものの、そこから引き渡しまで時間がかかり2022年11月に引き渡し、家具の搬入が2023年2月になりました。

物件完成後の運用

フィリピン不動産で買うときになかなか教えてもらえないこととして、物件完成後の話があります。
ここでは、投資家目線として気づきを整理します。

物件完成前に決めることは、売却するのか、それとも保持するのかです。
ちなみに私は、保持し賃貸に出すと決めました。

物件を売却する場合

まず、売却先を探すことになります。
しかし、ここで問題が起きます。

それは、「同じ物件の同じ間取りを売ろうとしている人がたくさんいる」ということです。
これは、フィリピンをはじめとする東南アジアのプレビルド制度のためで、購入者は物件完成時に多くのお金を売主に入れる約束をして購入します。

プレビルド制度とは？

名前の通り、竣工する前に物件を購入できる制度です。
日本ではあまり見かけませんが、東南アジアでは一般的です。

しかし、実際完成してみると払えない or 払いたくない人はたくさんいて、そんな人たちが物件を投げ売りします。
そのため、物件完成間際で価格が大幅に落ちます。
そして、そこからじわじわ金額が上がっていくという状況です。よほど資金に余裕がない限りは購入して保有してから売るのがいいのですが、税金もかかってくるので個人投資家の腕の見せ所になるですね。

物件を保持する場合

自己所有

この場合は、特に考えることがないです。
フィリピンに行ったときの活動拠点にするなどです。使ってないときはAirbnbで運用するなどの工夫はした方がいいですね。ただ、民泊禁止も多いので注意が必要ですが。

賃貸

物件完成から家賃が入るまでにかなりのタイムラグが生じますのでそこを耐えられる準備が必要です。実際今回の物件も2020年12月に支払いを完了したもののそこから引き渡しまで時間がかかり2022年11月に引き渡し、家具の搬入が2023年2月になりました。

賃料＆利回り

家賃は競合を調べると4万円～7万円ぐらいで表面利回りで4～7%ぐらいです。
まだ賃貸はついていないのです。

ワンルームはどこも2万から2.5万ペソの間のようです。
コロナ前に3.5万ペソまで行ったけど暴落。。

理由は、
・コロナでたくさんいた中国人が帰ってしまった。
　オンラインカジノなど違法な人がおおく中国から怒られてパンデミック後も戻れていない。
・ここ数年のあいだに需要がない中、新たに大量の新築が供給されたため。

現地調査の結果

現地調査の結果

物件価格

・9%程がまだ売れずに残っている。
・金額は私が買ったときより700万円上昇の1800万円・・
　と思いきや眺望の悪い部屋は500万円引きをやっており1300万円
　私と同じ部屋は眺望がいいので値引きしていないようだった。
　(ちなみにこの時点で私の部屋は伏せていたので忖度はしていない。)
　さらに中古市場でも最安値で1200円ぐらいはついていた。
　→まあ、眺望の悪い部屋で200万円upでよしとするか・・・

物件の賃料

開発会社の販売&リース会社に突撃したのだが売るのは熱心なのに賃貸についてはなかなか的を得た回答がもらえず困ってるところにリース担当の女性がきた。私が物件のリーシングリストが欲しいといっても一向にもらえない。英語力のせいか💦と思っていたらとんでもない事実が分かった。
私は、物件のリースをオーナーたちから頼まれてまとめて行っていると思って会話をしていたが違った。リースは、開発会社の娘さんが所有する物件を主に担当して客付けしているとのことです。そして部屋ごとに金額を決めず平米単価2200円と決めて値段が決まっているとのことでとても斬新です。
ん？そうなると私の物件選んでもらうのは困難を極めないか？？
平米900ペソ(2200円)で28平米だと25200ペソ(61600円)となります。
これが家具なしの値段なので家具をつけて同じぐらいか少し安く出すのが良いか。と言うことで2400ペソぐらいがいいかな？と考えています。