あまりよくないと言われる都心ワンルームマンション投資ですが、私は忙しいサラリーマンにとってはとても適した投資だと考えています。その理由は３つで下記になります。
- 手間がかからない
- 家賃下落リスクが低い
- 空室リスクが低い
ただ、都心ワンルームマンションなら何でもいいわけではなく下記３つの条件を満たすことが重要です。
- 実質利回り４％以上 (ただし、適正家賃であること)
- 基本は築年数20年以内
- 立地が良い物件
今日は実際に２０１９年に購入した東京都中央区のワンルームマンションについて近況含め紹介したいと思います。
物件のスペックについて
中央区の駅徒歩２分、築約15年、価格は2000万円ほどの物件で実質利回りは4.1%です。
フルローンを組んでおり、手元からお金を出すことなく物件を手に入れました。
毎月の手残りは1000円になり年間で12,000円です。
ここから固定資産税55,000円とられるので年間33,000円の赤字になります。
2020年にコロナ退去で利回り向上？
購入して1年後にコロナが流行、コロナで故郷に帰るため2020年５月に退去すると借主から連絡がありました。コロナのため次の借主が見つからないかもと恐る恐る2000円家賃を上げて賃貸募集をしたら、退去前に次の借主が見つかり一安心しました。これで毎月の手残りは3000円になり年間の赤字額も19000円に減りました。
なぜ赤字なのに購入したのか？
①元本返済分が隠れ資産に
毎月のローン返済は65000円です。そのうち15000円が利子で40000円が元本です。
そのため物件の価値が劣化しなければ毎月40000円ずつ資産が増えていると考えることができます。
私はこれを隠れ資産と呼んでいます。
➁家賃をもっと上げられると思っていた
周辺家賃を考えると7000円ほど上げることができると考えていました。コロナのため2000円に抑えましたが7000円上げられれば19000円の赤字から41000円の黒字に持っていくことができます。
コロナ期でも家賃を挙げられたのでまだよかったですが、次のタイミングではもう少し家賃を上げたいと考えています。
➂節税効果が見込めた
私は税金のプロではないですし、人によって状況が違うので詳しく言及しませんが私の場合は節税することができました。それにより実際の手残りはプラスになっています。
なぜ都心ワンルームが玄人の不動産投資家から悪く言われるのか？
それは、私の物件を見てわかるようにお金が手元に残らないからです。
リスクをとって借金をしてもお金が手元に残りません。
不動産投資で生活するプロからするとなんのためにやっているかわからないのです。
それどころか、実質利回り4%以下で立地も悪い場所で物件を購入しているケースもおおく「ひどい投資だ！」と言われています。
どうして都心ワンルーム投資をするの？
プロからすると手残りしない投資をするのかわからないといわれる都心ワンルームですが私のようなサラリーマン投資家からすると手間や心を乱されず資産が増えることが大切です。不動産投資のせいで本業がうまくいかなくなっては困ります。
都心ワンルーム不動産は、ほとんどの運営を外注でき運営リスクも少ない立地が良ければ少なくなります。
そのため、買う物件さえ間違えなければ安定的に手間なく運営できる都心ワンルームマンション投資は私のようなサラリーマンにとって最適なのです。
元本返済分が隠れ資産として拡大してくれますし、インフレ来策にもなります。実際私の買った物件も30%程値上がりしているようです。
都心ワンルーム投資の良さと問題点について実際に2019年に購入した物件をもとに記事にしました。皆さんは都心ワンルームマンション投資についてどう思いましたか。ぜひコメントいただけると嬉しいです。
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