サラリーマンを数年して年収400万円以上(できれば500万円以上)になってくると信用ができてきます。
するとサラリーマンの信用を使ってお金を借り、実物資産に投資をすることができるようになります。
そうしたら、借金を利用して実物資産に投資することを投資の選択肢に入れるのがおすすめです。
(投資戦略②)
投資戦略の立て方についてはこちらをご覧ください！
サラリーマンが借金をして不動産投資をする場合、
最も手をつけやすいのが都心、駅近のワンルームマンション投資です。
今回は、【都心ワンルームマンションが良い理由】と【具体的にどのような物件を買うのが良いのか】について説明していきます！！
サラリーマンが都心ワンルームマンションに投資をするメリット
１．借金をして購入でき、初期コストも少なくできる。
手出し10万円～100万円程度で始めることができます。
２．賃貸需要が高く安定した家賃収入を得られる。
このことをインカムゲインと言います。
３．不況の影響を受けにくい。
物件価格は下がっても家賃は比較的下がりにくいため、コロナやリーマンショックなどの不況の影響をあまり受けませんでした。
４．手間が少ない。
賃貸管理の手間がかかりそうというイメージがあるかもしれませんが、実際はあまりやることがないんです！
エントランスや配管などの共用部は管理組合が管理しているため、部屋の中と賃貸人だけケアすれば良いんです。
また、それも管理会社が管理してくれるため忙しいサラリーマンでもほとんど手間がとられません。
都心ワンルームマンション投資のデメリット
１．利回りが悪い物件を買ってしまい、収支がマイナスになってしまうことがある。
場合によっては、手出しをしなければならないということがあります…
２．空室リスク、家賃下落リスク
空室や家賃下落が起こると、収入が減ってしまいます。
３．家賃滞納リスク、事件現場になるリスク
借主が家賃を払わなかったら収入が入ってきませんし、その物件で何かあったら次の借り手がなかなか見つからないということが考えられます。
４．災害リスク
災害が起こった際に、マンションが壊れてしまうということも考えられます。
デメリットの1,2,3はしっかり勉強して、質の良い都心の駅近のマンションを適正価格以下で買うことで対処できます。
では、どのように質の良い適正価格のマンションを探すのかお話しします。
質の良い物件の探し方
１．若い女性でも安心して一人暮らしできるワンルームマンションを選ぶ
駅近で、オートロック、二階以上のマンションを選びましょう。
宅配ボックスや管理人が常駐していたりするとさらにいいです。
このような目線で見ることで、ある程度しっかりしたマンションを選ぶことになります。
すると、属性の良い賃貸人に選んでもらえるのでリスクが軽減されます。
２．利回りを意識して手残りが出る価格で購入する
目安として
実質利回り4%(大体表面利回り5%)以上でなるべくいい場所の物件を探すのがコツです。
表面利回りと実質利回りについて
ここで、表面利回りと実質利回りについて詳しく見ていきましょう。
表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格
実質利回り ＝ (年間家賃収入 － 年間運営経費) ÷ 物件購入価格
例１）実質利回り4%
頭金10万円で表面利回り5% (実質利回り4%) の2000万円のワンルームを1990万円の35年ローンをして購入する。
すると、年間収入100万円・年間支出95万で5万円の手残りがあリます。
空室になったり、エアコンなどが壊れた際はこの毎年出る5万円の手残りから対応します。
それ以上の費用が発生した場合は手出しになってしまうので、4%の実質利回りで手出しが出るか出ないかのギリギリになります。
ただし、毎年40万円のローンを返済していますので物件価値が40万円以上低下しなければ利益になります。
この手残り5万円とローン返済40万円が投資したことの効果です。
例２）実質利回り4.5%
頭金10万円で表面利回り5.5%（実質利回4.5%）2000万円のワンルームを1990万円の35年ローンをして購入する。
すると年間収入110万円、年間支出95万で5万円の手残りがあります。
空室になったり、エアコンなどが壊れた際はこの毎年15万円手残りから対応します。
それ以上の費用が発生した場合は手出しになってしまうのですが、15万円あれば空室2ヶ月程度耐えられます。
また、毎年40万円のローンを返済していますので物件価値が40万円以上低下しなければ利益になります。
この手残り15万円とローン返済40万円が投資したことの効果です。
こう考えると実質利回り4%は少し心許ないことが分かると思います。
なのでできれば実質利回り4.5%以上を探したいところですが、利回りが良くなると築年数が古くなったり、部屋が狭かったり、駅から遠くなったり、エリアが悪くなったりするので総合的に見た判断が必要になります。
実際に管理人も購入時の実質利回り4%を切った不動産を買ったことがありますので、あくまで目安となります。
最終的には総合的に比較検討して判断する必要がありますので勉強しないで実質利回り4.5%以上だから買うとかはしないようにしてください。
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