はじめに
まず、土地の評価は、５つあります。
路線価(公示地価80%)、公示地価、基準地価、実勢価格、固定資産税評価額(公示70%)。
この中で大事になるのが路線価と実勢価格です。
路線価について学び実勢価格について考えることでどんな土地を買えばいいか見えてきます。
路線価とは
土地の公的な価格の一つで、相続税評価額を指すことが多いです。宅地にかかる相続税や贈与税を計算するときに使用します。
路線価は、公示価格と基準値標準価格を１とした時に、評価割合が80％になります。
土地の評価額を知るには？
路線価を使って、土地の評価額を調べる公式がありますので、それに数字を代入してみましょう。
公式：評価額＝路線価×奥行価格補正率×地積
～西新宿個別指導塾の場合～
61万円（路線価）×112.2（奥行価格補正率）＝68,564,000円←ここから固定資産税が計算されます。
※今回は、地積を考慮せずに計算しています。
Q,複数の道に土地が面している場合は？
A,一番価値が高い道路1本で計算すると良いでしょう。それはなぜかと言うと、投資をする時は、その土地の価値がその価格で妥当なのかを見るために計算をするからです。
次に実勢価格についてお話していきます。
実勢価格とは
実際に市場で売買される取引価格のことです。
実際に取引される価格のため、路線価とはまた違う価格が出てきます。
実勢価格を知るには？
実勢価格を知るには、路線価が必要です。
路線価を使って実勢価格を出す公式がありますので、計算してみましょう！
公式：路線価÷0.8×1.1
～西新宿個別指導塾の場合～
94,270,000円くらい。
路線価と実勢価格はなぜ重要か？
路線価は、国が評価している価値であり、税金を計算するときに使うもので、実勢価格は、実際の取引に使われるものであるからです。
この二つに着目すると、自分にとってどのような土地を買えばいいのかが見えてきます。
路線価が高い土地が良いのか、実勢価格が高い土地が良いのか。
これはケースバイケースです。
例えば、
実勢価格－固定資産税評価額 ※固定資産税評価額＝路線価×広さ
これが＋になると嬉しいのは、お金持ちと言えます。
なぜなら、国や銀行からのその土地の評価額が、実際の土地の評価よりも低いため、固定資産税が抑えられたり、相続税対策になります。
これが－になると嬉しいのは、投資家と言えます。
なぜなら、実際の土地の評価よりも、国や銀行からその土地が高く評価されているため、実勢価格分より多く銀行からお金を借りることができるからです。
まとめ
路線価
→土地の公的な価格の一つ。相続税評価額を指すことが多い。
実勢価格
→実際に市場で売買される取引価格のこと。
路線価が高い土地と実勢価格が高い土地、どちらがいいのか。
→ケースバイケース
それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分にあったほうを選ぶことが重要です。
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