新宿の不動産投資物件 | サラリーマンのための投資ブログ

新宿区、駅徒歩2分、築16年、1Kの物件を約1900万円で購入しました。

頭金10万円で残りを金利1.64、35年でローンした場合だと、

・家賃はサブリース77,332円。
・管理費積立修繕費13,320円、固定資産税4,196円(月割り)、ローン返済59,329円

月の支出合計76,845円。

なので月の手残り487円です。実質利回りは4.05%です。

私は基本4%以上を狙おうと言っています。
これは、フルローンした際に収支が4%を切るとマイナスになるからです。
(細かい条件により変動しますのであくまで目安ですが)

でも、たった月の手残り487円の物件を買った理由は何でしょう。
これから、その理由を公開していきます。

(1)直近の節税効果が見込める。
　諸費用や減価償却により、初年度は100万円ほど会計上赤字になります。

　そのため、所得を100万円落とすことができるので税金で30%かかる人であれば、
　30万円ほど還付されます。

　二年目、三年目も節税効果が見込め14万円ほど還付されます。

　ただし、４年目から-13万円の納税が必要になります。

(2)サブリースが外れるという口約束がある。
　一年ほどでサブリースが外れると口約束をしています。
　(本当に守られるのかはこれから楽しみです。)

　サブリースが外れると周辺相場的に家賃8.6万円ほど取れるので、
　月の手残りが7000円ほど見込め、実質利回りも4.3%を超える可能性があります。

(3)ローンが入居者の力で減っていく。
　ローン返済59,329円で年間71万ほど銀行に払います。
　そのうち40万円が元本の返済に当てられます。
　
　10年たつと1890万円のローンも400万円減り、1490万円になるのです。
　(実際、徐々に元本への返済額は上がっていくのでもっと減りますが。)

　10年後はわかりませんが1490万円より価値がある可能性も十分あると思い買っています。

(4)死亡保険、8大疾病、がん保険がついている。
　死亡したり大きな病気になると借金がチャラになります。
　がんと診断されると借金が半分になります。
　これは大きなメリットの一つです。

(5)再開発の可能性(これ本当は書きたくないけど)
　購入した物件のエリアは再開発案が出てきています。
　何十年後かわからないけど万が一かかるとすごく得するようです。
(再開発のメリットは別途。)

以上の理由から本物件を購入しました。

ちなみに、同じ場所の物件を違う不動産屋から2300万円で紹介されたことがあります。
相場を知らないとと考えると本当に怖いですね。

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